"Der Klimaschutz ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, an der sich auch die MieterInnen beteiligen müssen – natürlich wird das Wohnen dadurch teurer." Klare Worte vom obersten Mietervertreter. Leider stammen die von keinem Österreicher, sondern vom deutschen Mieterbund-Chef Franz-Georg Rips. Laut Gesetz darf man dort relativ unbürokratisch pro Jahr elf Prozent der Sanierungskosten auf die Mieter umlegen. Bei 300,- Euro/m2 für eine thermische Sanierung wäre das eine Mieterhöhung von 2,75 Euro monatlich.
Wir Österreicher sind lieber Letzter im Kyoto-Ranking der alten EU-15, zahlen Unsummen an Strafe und verschlafen den Umstieg auf die neuen Umwelttechnologien! Dabei wäre das Potenzial im Bereich der thermischen Sanierung enorm. Allein im Bereich der 35.000 Wiener Gründerzeithäuser liegt ein Bauvolumen von über 5,2 Milliarden Euro brach, welches zehntausende Arbeitsplätze schaffen und bis zu 100 Tonnen CO2 je Haus und bis zu 70 Prozent der Heizkosten einsparen könnte. Die Heizkosten aber sparen MieterInnen und investieren müsste der Vermieter!
Welche "Anreize" für den Vermieter gibt es denn schon? Die Altbauwohnungen im gründerzeitlichen Bestand unterliegen einer gesetzlichen Preisregelung. Man kann mit den MieterInnen zwar marktübliche Mietverträge abschließen, diese können aber überprüft und herabgesetzt werden. Auch bei "exquisit sanierten" Objekten mit vorbildlicher Energiebilanz gesteht die Stadt Wien nur einen politisch gewollten Mietzins von ca. 5,– Euro/m2 und Monat zu. Verwendet man für die Sanierung aber (bis zu 75 Prozent) öffentliche Mittel, dann kann man während der 15-jährigen Förderdauer "kostendeckend" vermieten. Das sind derzeit bis zu 8,5 Euro/m2. Versteht das jemand? Die Wohnbauförderung in Wien verlangt die Vereinbarkeit des Objektes mit dem Flächenwidmungsplan. Dieser gilt zwar nur für den Neubau – aber alle Gründerzeithäuser, die nicht mit ihm übereinstimmen (zwei Drittel tun das nicht) müssen in eine Kommission. Ohne zwischen den beantragten unterschiedlich hohen Förderungen zu differenzieren, werden dort in mehr als 50 Prozent der Fälle Abbruchauflagen (bis zu ein Drittel des Gebäudes) erteilt. Für eine thermisch energetische Förderung in der Höhe von 50.000,– Euro wird aber niemand Wohnfläche im Wert von 200.000,– Euro abreißen.
In Österreich kann man die Mieten nur erhöhen, wenn die so genannte Hauptmietzinsreserve, die die Einnahmen der letzten zehn Jahre und auch noch die der nächsten zehn Jahre umfasst, nicht reicht. Viele Vermieter haben in der Vergangenheit frei werdenden Wohnungen um ca. 620,- Euro/ m2 im Standard angehoben und auch noch andere Verbesserungen durchgeführt, z.B. Aufzüge eingebaut. Diese Ausgaben aber werden bei einem Mieterhöhungsverfahren nicht anerkannt – die Einnahmen aus den teureren Wohnungen aber sehr wohl! Daher nutzt diese Möglichkeit, die thermischen Sanierungskosten auf die MieterInnen umzulegen, eigentlich nur die Gemeinde Wien!
Lösung: Im Mietrechtsgesetz könnte man Häuser, bei denen der Heizwärmebedarf mit viel Investorengeld um mindestens 50 Prozent gesenkt wurde, mit der angemessenen Vermietbarkeit belohnen. So eine Begünstigung hat in der Vergangenheit schon mehrfach Wunder gewirkt, würde derzeit maximal hundert Häuser betreffen und wäre ein Anreiz für viele Vermieter, ihre Häuser thermisch zu sanieren. AltmieterInnen wären davon nicht betroffen und auch nicht jene, die sowieso den Marktzins bei Neuvermietung zahlen müssen. In der Praxis werden nämlich nur weniger als ein Prozent der Mietverträge bekämpft.
KlimaschützerInnen warnen und fordern Energieeinsparungen und Reduktionen der CO2 Emissionen. Anlass für Lobbyisten, das Mietrecht als Hindernis für Sanierungsinvestitionen anzuprangern und Mieterhöhungen zu fordern. Die nüchternen Zahlen zeigen jedoch, dass die Angst vor der Klimakatastrophe benützt wird, um den Mieterschutz zu reduzieren.
So hat das Mietrecht für den Klimaschutz kaum Relevanz. Nach dem Klimaschutzbericht 2009 des Umweltbundesamtes betrug der Anteil des Wohnens an den gesamten CO2 Emissionen rund zehn Prozent – mit sinkender Tendenz. Von diesem Anteil entfallen 70 Prozent auf Ein-und Zweifamilienhäuser. Auf private Mietwohnungen, die dem Mietrecht unterliegen, entfallen nur rund fünf Prozent! Der Rest verteilt sich etwa zu gleichen Teilen auf Eigentums-, Genossenschafts- und Gemeindewohnungen.
Seit der Liberalisierung des Mietrechtes im Jahr 1994 sind die reinen Mieteinnahmen in privaten Altbaumietshäusern um 84 Prozent gestiegen. Die Inflationsrate betrug im gleichen Zeitraum nur 30 Prozent. Gleichzeitig haben immer mehr Altbauten die Besitzer gewechselt. Die Althauspreise sind explodiert und haben sich um mehr als 100 Prozent erhöht. Die Mieteneinnahmensteigerungen fließen deshalb vor allem in die Refinanzierung der hohen Spekulationspreise und in die Renditen, weniger in die Sanierungen. Das heißt, die Liberalisierungsgewinne werden abgeschöpft.
Die Mieteinnahmen liegen zudem weit über den Kosten thermischer Sanierungen, die im Schnitt rund 200,- Euro pro m2 Wohnnutzfläche betragen. Die Durchschnittsmieteinnahmen netto betragen derzeit rund 4,- Euro/m2/Monat. Berücksichtigt man die zukünftigen Mietensteigerungen durch Mietenindexierungen und bei MieterInnenwechsel (Durchschnittsmiete bei Neuvermietung rund 8 Euro/m2) amortisiert sich eine thermische Sanierungsinvestition in nicht einmal drei bis vier Jahren aus den Mieteinnahmen – und das bei einer Lebensdauer der Investitionen von geschätzten 30 bis 40 Jahren.
Bei Althäusern, in denen auf Grund der Versäumnisse bisheriger Eigentümer die Erhaltung vernachlässigt worden ist, gibt es überaus großzügige Förderungen der öffentlichen Hand zur Finanzierung der thermische Maßnahmen. Die gesamten Investitionen werden dabei aus Steuermitteln und aus zusätzlichen Mieterhöhungen finanziert.
Dass auch bei deutlich niedrigeren Mieten als im privaten Altbausegment thermische Sanierungen und Erhaltung finanziert werden kann, zeigt sich bei den Wohnbaugenossenschaften. Sie weisen überdurchschnittlich hohe Sanierungsraten auf, obwohl die Durchschnittsmieten in ihren Altbauten nur 2,4 Euro/m2/Monat betragen. Auch bei Wiedervermietungen älterer Wohnungen ist die Miete mit rund 3,- Euro begrenzt. Das ist nicht einmal die Hälfte der Mieten im privaten Altbau. Gründe dafür: keine Spekulation, Investitionspflicht, beschränkte Gewinnausschüttung, langfristige Finanzierung. Trotz dieser Zahlen werden von WirtschaftsvertreterInnen in der Debatte um thermische Sanierungen im Altbaubestand vor allem Mieterhöhungen und weitere Kostenüberwälzungen auf MieterInnen als klimaschutzrelevante Maßnahme gefordert. Nötig wäre jedoch: Eindämmung der Spekulation durch Investitionspflicht für VermieterInnen, Erhöhungen der Mietzinsreserven, Berücksichtigung der Lebensdauer der Investition, Bindung der Zuschläge an Investitionsleistungen der VermieterInnen statt leistungsloser Zuschläge für Lage, Ausblick usw.